Grosso modo, o valor venal de um imóvel refere-se a uma estimativa de preço por compra e venda que o Poder Público estipula para determinados bens — ou seja, o preço que o imóvel alcançaria em uma transação à vista, de acordo com a análise da prefeitura da sua cidade.
Para chegar a esse valor, o município busca embasamento no preço praticado no mercado e determina o valor final do m² do terreno urbano e da área construída/predial.
Como calcular esse índice?
A finalidade principal dessa avaliação é definir o valor de emolumentos administrativos ou judiciais quando necessário e principalmente de certos impostos. Como exemplo, temos a cobrança do IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana), em nível municipal.
É graças ao cálculo do valor venal que a prefeitura decide quais bairros pagarão IPTU mais alto, qual será o valor mais baixo cobrado e, ainda, que pontos da cidade ficarão isentos da cobrança de modo geral, bairros localizados em áreas que oferecem risco aos moradores.
Alguns coeficientes são considerados no cálculo do valor venal do imóvel, e eles podem variar de cidade para cidade.
Normalmente, o cálculo leva em consideração as características do imóvel (posição, idade, tipologia), a função da área da edificação, a utilização (comercial, residencial ou outra) e a média de valor do m² para os imóveis no mesmo logradouro (valor unitário padrão).
Em algumas cidades esse valor não é atualizado com frequência. Por isso, uma pessoa que construiu uma casa pequena pode ficar isenta do IPTU por anos, ainda que tenha ampliado o imóvel. Isso acontece porque o valor venal do imóvel não foi atualizado.
No entanto, é importante frisar que o município pode fazer a cobrança retroativa desses valores. Por isso, antes de vender uma casa ou um terreno, o proprietário deve procurar regularizar a situação.
Sendo assim, o cálculo do valor venal do imóvel segue a seguinte fórmula:
V = A x VR x I x P x TR
A saber:
V = valor venal do imóvel;
A = área do terreno ou edificação;
VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
P = posição do imóvel no logradouro;
TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos reformas etc.).
No entanto, lembre-se de que o cálculo varia de cidade para cidade. No município de São Paulo, por exemplo, são necessários outros componentes para se chegar ao valor do imposto municipal (como a subdivisão da zona urbana ou zona fiscal).
Portanto, é importante ficar atento à legislação municipal para entender o valor venal do imóvel que será comercializado.
Existe uma variação mercadológica nessa equação?
Ainda que o valor venal de um imóvel seja o resultado de um cálculo que considera características burocráticas, é importante frisar que o mercado imobiliário pode influenciar no preço de venda desse bem.
Isso porque o investimento em imóveis é influenciado por questões econômicas, como liberação de crédito para financiamento, por exemplo.
Dessa forma, embora o valor venal de um imóvel seja elevado, ele pode ser negociado por um preço menor, a depender de cada caso. Entender esse tipo de variação é uma dica para que o corretor fique atento às oportunidades de venda, afinal, nem sempre os clientes estarão dispostos a pagar o que imóvel vale.
Por outro lado, o aumento da procura por imóveis em determinado bairro pode inflacionar a venda, fazendo com que o corretor consiga efetuar uma transação por um preço acima do valor venal. Ou seja, o corretor precisa ficar atento ao valor venal (estipulado pela prefeitura) e ao valor real do imóvel.
Fonte: Blog CrediPronto
