Categoria MERCADO IMOBILIÁRIO

Como ser bem sucedido ao alugar um imóvel

Os  processos decisórios de quem busca um imóvel para ocupar/alugar, passam por vários tipos de critérios. É nessa hora que nós, profissionais, mais ouvimos comentários do tipo “eu estava com outro em vista, mas acabei perdendo” ou “estou cansado de procurar, e toda vez que vejo algo interessante, já está indisponível ou sendo alugado para alguém mais”. É isso aí… e assim o seu tempo vai para o ralo, e você pode até mesmo acabar pressionado a resolver seu problema da forma como não gostaria. Então aí vão algumas dicas de nossa observação do dia-a-dia para que você trilhe um caminho mais seguro e otimize os seus resultados ao alugar um imóvel.

Não coloque o carro adiante dos bois

De nada adianta sair buscando, pedindo informações e visitando imóveis sem antes ter bem claros os seus objetivos, suas possibilidades e suas condições negociais.

Para dar um roteiro prático, responda antes às seguintes perguntas:

1 – Quanto à localização, o que o imóvel precisa no mínimo atender?

2 – Quanto às dependências, do que você realmente não pode prescindir?

3 – Quanto ao mobiliário, como deve estar o imóvel?

4 – Quanto ao custo total com a moradia, quanto no máximo você poderá despender?

Busque com foco nos seus objetivos

Sabendo com clareza o que realmente precisa, e as situações que está disposto a enfrentar, evite desviar de seus objetivos. Provavelmente você vai recorrer a catálogos de imóveis existentes às pencas na internet, revistas, sites, etc. Tudo bem, não há problema algum. Mas pode acontecer de você não encontrar nada imediatamente, e mesmo assim, nossa dica é: não se desespere, ainda é cedo para mudar seus planos. Se tiver a oportunidade, fale com um profissional corretor de imóveis da região de interesse, explique com clareza seus objetivos, e provavelmente ele poderá lhe dizer se o que você está planejando será mais ou menos possível de se encontrar no mercado naquele momento. Talvez ele possa lhe indicar algo que não esteve ao alcance de suas pesquisas, ou talvez ele lhe faça indicações ou recomendações que tornem o seu plano de alugar um imóvel mais perto do possível. É o trabalho dele.

Selecionados, só visite imóveis depois de confirmar pelas mais diversas perguntas se eles servem pra você. Isso vai lhe economizar tempo, dinheiro e alguns desprazeres.

Antecipe suas condições negociais

Estabeleça antes suas condições negociais. Um contrato de locação é um acordo de execução a médio ou longo prazo, onde se estabelece um relacionamento com o dono do imóvel ou seu administrador, e é muito importante que você desde logo já preveja como vai ser esse relacionamento, que estará refletido desde o começo no contrato de locação.

Em geral, para que esse vínculo seja estabelecido, serão requeridos de você 4 coisas apenas:

1 – Renda suficiente ao cumprimento das obrigações assumidas;

2 – Garantia compatível com o perfil do imóvel e da locação proposta;

3 – Idoneidade comercial e cadastral;

4 – Transparência sobre quem, como e por quanto tempo vai usar o imóvel.

Saber antecipadamente que garantias poderá oferecer e ter em mãos a documentação necessária à aferição das 3 primeiras condições, com certeza lhe poupará certos inconvenientes. Prepare-se pensando em todas as possibilidades que você tem. Sempre há proprietários ofertando excelentes negócios para um inquilino, em contrapartida a determinadas garantias locatícias com as quais melhor se afinizam. Se tiver dúvidas de como preparar-se, siga esses links e conheça as modalidades de garantias locatícias e a documentação básica que deve acompanhar a sua proposta de locação.

Formule sua proposta

Se você realmente deseja alugar um imóvel determinado, e quiser que sua proposta seja levada à sério, esqueça a ideia de que basta ligar para o proprietário, ou para o corretor que lhe apresentou o negócio, dizendo que quer abaixar o preço ou solicitando uma modalidade contratual não prevista. Uma proposta séria de locação deve conter, pelo menos, a descrição dos 4 itens citados acima, isso quando não lhe for exigida a documentação probatória, para que seja ao menos considerada.

Sem essa clareza, você corre o risco de estar esperando por uma resposta que nunca virá, ou que, caso venha, já não lhe seja útil. Peça ao corretor que lhe atende para ajudá-lo a elaborar sua proposta, estabeleça prazos, exija resposta. O corretor deverá lhe orientar quanto ao caso em particular e, junto com você, construirá a proposta com a maior chance possível de ser aceita. Tenha em mente que a proposta é uma manifestação séria, que uma vez aceita, deverá ser cumprida, e portanto, você só fará uma proposta para aquele imóvel que você tem convicção de que quer contratar.

Contrate com diligência

Depois de percorrer essas etapas, você provavelmente está em vias de realizar um bom negócio, já que tanto o imóvel, quanto as principais condições, lhe atendem aos objetivos.

Restam os cuidados finais, necessários ao seu sossego:

1 – Verificar se o locador é legítimo possuidor do imóvel – os corretores de imóveis já fazem isso por você;

2 – Verificar se há vícios graves no imóvel que possam impedir o seu uso seguro e, se for o caso, não contrate;

3 – Verificar se há vícios leves, e caso existam, que fique constando em contrato para que você não se veja responsável por corrigí-los depois;

4 – Conferir todos os encargos que, além do aluguel, são responsabilidade do inquilino pagar, desde impostos, taxas, contas de consumo, entre outras, e evite surpresas desagradáveis;

5 – Ler o contrato e pedir todos os esclarecimentos necessários antes de assiná-lo.

Via de regra, é responsabilidade do inquilino todas os serviços e obras necessários à manutenção e conservação do imóvel na vigência da locação, inclusive respondendo em caso de haver incêndio, razão pela qual, na maioria das vezes, exige-se cobertura de seguro. Para sua segurança, contrate uma apólice imediatamente.

Também em geral não se admite que o inquilino faça modificações no imóvel, ou se o fizer, fica obrigado a removê-las depois e, principalmente, não poderá exigir do proprietário devolução ou pagamento por melhorias executadas no imóvel. Caso você tenha o desejo de fazer alterações no imóvel, trate o assunto antes de contratar, e jamais espere modificações do combinado ao longo do contrato, pois o proprietário tem todo o direito de não aceitar.

Execute com responsabilidade

Contratada sua locação, comece bem, planejando sua ocupação e uso desde o início. Informe-se sobre as condições de mudança no condomínio, restrições à circulação e estacionamento de caminhões na região, horários permitidos, etc. Conheça as regras da vizinhança e, em Roma, faça como os romanos. Durante a locação, a obrigação básica do proprietário é garantir a posse e uso tranquilo do imóvel pelo inquilino. A do inquilino, conservar o imóvel e pagar pela locação e os encargos.

O inquilino tem o direito de permanecer no imóvel até o fim do contrato, ou de devolvê-lo antes, se quiser, pagando uma multa em compensação. E, sempre vale a pena lembrar, uma locação tranquila, com uma finalização correta, torna-se um ativo interessante para o inquilino, podendo até mesmo facilitar futuras locações por poder contar com a referência ou indicação do locador anterior. Quase ninguém conta com isso, mas deveria considerar. Afinal, o mundo está cada dia menor.

Entenda o papel do corretor de imóveis na intermediação imobiliária

Ser isento na intermediação imobiliária é papel do corretor de imóveis. Saiba a melhor forma de se relacionar com o comprador e com o proprietário.

Durante uma intermediação imobiliária o papel do corretor vai além da conquista de mais uma comissão. Ele deve realizar uma negociação de forma neutra, encontrando para o comprador um imóvel dentro de suas condições e perspectivas, além de buscar as melhores possibilidades para o proprietário.

Se relacionar tanto com o comprador como com o proprietário é um desafio que merece atenção por parte do corretor para que ele consiga prestar um bom atendimento para seus dois clientes. Confira algumas dicas:

Preste um atendimento humanizado

Quando precisa-se de um imóvel para morar, uma pessoa busca um corretor no intuito de receber um atendimento personalizado que seja capaz de acelerar etapas e obter orientação segura durante todo o processo de compra.

Por outro lado, um proprietário que deseja vender uma propriedade procura um corretor também por segurança, mas principalmente por confiar em sua capacidade de negociação e da quantidade de clientes que seu histórico profissional é capaz de atrair.

Em ambos os casos, os clientes esperam um atendimento humanizado, onde eles possam ver suas perspectivas atendidas e suas interações respondidas em tempo hábil, para que seja possível as negociações avançarem ou não.

Não deixe de enviar propostas, de solicitar a avaliação do proprietário e de buscar condições favoráveis para ambos os lados. Um dos fatores que mais abala a credibilidade de corretores em sua capacidade de negociação é a falta de feedback para seus clientes. Não tome este caminho para ser um profissional de confiança.

Demonstre interesse pela intermediação

Um dos maiores receios de corretores de imóveis é de que compradores e proprietários entrem em contato, fato que pode gerar um negocio direto, sem a participação do intermediador. É este também um dos motivos pelos quais a localização é excluída nos anúncios imobiliários.

É claro que existem pessoas que desejam economizar o valor da comissão ou possuir um maior poder de barganha para comprar um imóvel. Mas o maior motivo pelo qual compradores e proprietários se aproximam é pela falta de agilidade no atendimento do corretor de imóveis.

Para evitar este incômodo, demonstre interesse pela intermediação. Por mais que ela esteja complicada. Se a proposta do comprador é fora da realidade, ofereça dados comparativos de outros negócios na região. Traga-o para a realidade, mas de uma maneira gentil e honesta.

Ao proprietário, não apresente apenas propostas, mas também relatórios de leads, de visitas, agendamento. Mantenha contato com ele constantemente. É no silêncio do corretor que os proprietários buscam outras empresas para vender seu imóvel ou ele mesmo encontra meios de fazer isso.

Atue de maneira neutra entre seus clientes

Por mais que você tenha bom relacionamentos com o comprador ou com o proprietário do imóvel, durante a intermediação o corretor deve tomar uma atitude neutra, sem tomar partido para um ou outro.

Respeitar os desejos de uma família de morar em um novo lar, da maneira com que sempre sonharam deve estar acima de qualquer desejo de comissão. Ter um leque de imóveis que possa atender a este cliente, deve ser um diferencial considerado tanto por compradores como por proprietários.

A atuação isenta do corretor de imóveis é uma postura que independe do tempo que ele tem de profissão. Ele deve entender a sua importância na realização de uma intermediação imobiliária assegurando um bom negócio para ambos os lados, conquistando assim, sua justa comissão.

O Cliente tem pressa? Veja como vender um imóvel rápido!

O corretor de imóveis com um pouco de experiência já conhece a situação: o proprietário está de mudança, ou viu uma grande oportunidade ou simplesmente precisa do dinheiro da venda do imóvel com urgência. É uma situação comum relativamente comum. Logo, é preciso saber como vender um imóvel rápido, preservando o valor do imóvel e satisfazendo o proprietário e o comprador.

Principais problemas com negociações corridas

Ter a necessidade de vender um imóvel em um prazo muito curto pode ser um problema. O principal problema é a retenção do valor do imóvel. O pensamento inicial já é conhecido. Se é preciso vender o imóvel rapidamente, então vamos reduzir o preço e torna-lo irresistível. A estratégia é válida e pode até ser sugerida pelo proprietário em alguns casos. Mas este não é o único problema quando falamos em valor do imóvel.

Como já discutimos neste blog, existem várias maneiras de valorizar um imóvel. Seja através de pequenas reformas como pintura, trabalhos de jardinagem, pequenos consertos elétricos e hidráulicos, entre outros. A decoração e o home staging também são grandes aliados no momento de dar um “up” no visual e, consequentemente, valorizar o imóvel. Mas, qual o fator chave para qualquer um destes processos? Eles precisam de tempo.

Sim, pintar algumas paredes pode exigir apenas um ou dois dias. A limpeza do jardim (capina, poda de árvores) também pode ser feita em um dia por um bom profissional. Mas, definir a cor da tinta, fazer a compra, achar um bom profissional vai demandar tempo. O mesmo vale para o processo de jardinagem, encontrar um bom profissional que possa fazer tudo à um preço bacana pode não ser tão simples.

O agravante é o seguinte: essas reformas deverão estar no anúncio do imóvel. Logo, se for necessário dois dias para encontrar um bom pintor e definir a cor da pintura. Executar o serviço em apenas um dia (algo bem rápido). Fazer a limpeza no dia seguinte (quarto dia) e fotografar o imóvel no quinto dia.

No fim das contas, o anúncio só seria publicado no seria publicado 5 ou 6 dias após o primeiro contato com o cliente! E ninguém que tem pressa quer perder tanto tempo assim!

Estratégias interessantes para venda de imóveis rapidamente

Como visto anteriormente, vender o imóvel rapidamente não é um desafio por si só. Manter o valor do imóvel será o maior problema. Algumas das dicas que veremos visarão simplesmente manter o valor do imóvel. Através de reformas que poderão ser executadas após as fotos sem descaracterizar o imóvel.

Outras dicas que veremos terão como objetivo simplesmente responder a pergunta: “como vender um imóvel rápido?” Ou seja, são dicas que visam definir passos que devem ser tomados para agilizar o processo. Sem ter um impacto direto no valor do imóvel.

1 – Execute reformas de pequeno impacto visual

Se você quer conquistar o cliente e reter valor do imóvel, reformas sempre serão boas ideias. Já vimos que grandes reformas serão complexas em um tempo pequeno. Mas existem algumas reformas que podem ser feitas. Vazamentos em torneiras e tubulações de acesso relativamente fácil são um ótimo exemplo.

Outro exemplo são móveis fixos e planejados (que ficarão no imóvel após a venda). Alguns clientes gostam de abrir estes móveis para verificar a situação dos mesmos. Logo, portas, travas, algumas prateleiras e trilhos e guias de gaveta são de conserto rápido e relativamente barato. Pode valer a pena consertar, especialmente se o proprietário tiver tempo para o mesmo.

No mais, converse com o proprietário e indique reformas e consertos que são baratos e que agregam valor ou atraem o interesse de clientes. Evite apenas reformas que podem tornar o imóvel muito diferente do que é visto nas fotos (que serão tiradas quase imediatamente).

2 – Se prepare para visitas: Foco na limpeza e organização

Oriente seu cliente a deixar o imóvel limpo e organizado ao longo das próximas semanas. Você e ele esperam que vários clientes interessados sejam levados ao imóvel. E você deve avisar o proprietário com antecedência no caso de eventuais visitas. Mas, devido à pressa para a venda do imóvel, nem sempre será possível avisar com dias de antecedência. Portanto é bom sempre ter em mente que pode aparecer um interessado a qualquer momento.

3 – Separe todos os documentos necessários para a negociação

Não é nenhum segredo que a parte burocrática da venda de imóveis exige tempo. Mas, existem maneiras óbvias de agilizar o processo. Peça que o proprietário encontre comprovantes de quitação do IPTU, o registro do imóvel, certidões negativas e outros documentos essenciais para conclusão da venda do imóvel.

Tudo isso facilita o processo de venda por dois motivos. Um cliente ficará mais interessado ao perceber que o imóvel está totalmente livre de impedimentos e pode ser negociado. Ou seja, ele não ficará tão desconfiado da necessidade de velocidade na negociação. Além disso, ter estes documentos em mão facilitará no processo de formalização da venda.

4 – Antes das fotos, considere uma decoração

O processo padrão de captura de fotos de imóveis para a venda envolvem três passos básicos:

• Limpeza e organização do espaço;
• Despersonalização do local (deixando o mesmo o mais neutro possível);
• Nova decoração com elementos já disponíveis no local (ou peças novas de baixo custo).

Todos estes passos podem ser feitos antes da captura das fotos. Se o cliente te contatou em determinado dia, você já pode pedir que o mesmo agilize as duas primeiras etapas. Ao visitar o cliente, possivelmente no dia seguinte, você deverá ajudar um pouco nesta decoração, utilizando plantas e peças que o cliente já possua. Tentando deixar o local mais atrativo para a venda.

E, em seguida as fotos podem ser tiradas. O interessante é que estes passos não exigem tanto tempo e, portanto, ainda podem (e devem) ser executados.

5 – Capriche no anúncio e divulgue em todo lugar

Tirou ótimas fotos? Criou aquela descrição incrível? Perfeito! Agora não se esqueça de divulgar este anúncio e diversos portais imobiliários e em todas as redes sociais utilizadas pela sua imobiliária. Além disso, não se esqueça de colocar o anúncio no seu próprio site.

Para agilizar este processo ainda mais você pode utilizar o ville Imob. Com ele publicar o anúncio em vários portais imobiliários será mais fácil, graças à ferramenta de integração de portais. Na hora de publicar nas redes sociais, basta contar com a ferramenta de integração social. Assim o processo de publicação em diversos locais pode ser concluído em pouquíssimos cliques.

Se quiser ver tudo isso, faça hoje mesmo um teste grátis e comece a vender imóveis com mais rapidez e eficiência.

Estou pensando em comprar um imóvel como investimento. É uma boa escolha, ou é melhor aplicar o dinheiro?

Investimentos imobiliários possuem características tanto de renda fixa como de renda variável. Em primeiro lugar, precisamos ter em mente que investimento é a aplicação de algum tipo de recurso (dinheiro ou títulos) com a expectativa de receber algum retorno futuro superior ao aplicado, compensando, inclusivamente, a perda de uso desse recurso durante o período de aplicação (juros ou lucros). Sendo assim, a compra de um imóvel com o fim de obter rendimentos futuros, seja pela valorização do imóvel, seja pelo recebimento de aluguéis, também é uma forma de “aplicar o dinheiro”.

Superada esta questão, vamos à diferenciação entre uma aplicação financeira tradicional e um investimento em imóveis. Como falamos, as aplicações financeiras podem ser divididas em renda fixa ou renda variável. As aplicações em renda fixa são investimentos cujo rendimento (taxa de juros) é determinado no momento da compra do título, podendo ser pré-fixada, caso em que a rentabilidade é determinada na compra do título, ou pós-fixada, na qual a rentabilidade flutua de acordo com um índice de referência escolhido (exemplo: selic). Por outro lado, nas aplicações de renda variável os rendimentos não são conhecidos, ou não podem ser previamente determinados, pois dependem de eventos futuros, tais como os fatores conjunturais e econômicos. Normalmente, as aplicações em renda variável buscam maiores rendimentos em decorrência do maior risco assumido. Vale lembrar que as aplicações tradicionais podem ser realizadas individualmente, via compra de títulos, ou via aquisição de quotas de fundos de investimento.

No que tange aos investimentos imobiliários, podemos dizer que eles possuem características tanto de renda fixa, como de renda variável. Os imóveis, quando alugados, geram rendimentos, que remuneram o investidor pela disponibilidade do recurso, no caso o imóvel, ademais eles possuem uma regularidade de pagamento e podem ser corrigidos anualmente por um índice, se assemelhando a aplicações de renda fixa. Na outra banda, podemos defender que não há previsibilidade sobre a valorização ou não dos imóveis, dado que seu valor venal flutua no tempo, em razão de variáveis macroeconômicas como: ciclo econômico e taxa de juros e variáveis únicas do imóvel como liquidez e obsolescência, fazendo com que estes investimentos também assumam características de renda variável.

Caso o investidor se identifique com o mercado de imóveis, mas não tenha patrimônio suficiente disponível no momento, uma alternativa para evitar a complexidade e o alto custo de aquisição de um imóvel seria o investimento em quotas de um fundo imobiliário, produto financeiro em que o investidor adquire cotas de um condomínio que investe em ativos imobiliários. Com este produto, o investidor mantém sua exposição em ativos imobiliários, uma vez que o fundo é obrigado a investir em ativos atrelados ao mercado imobiliário, a exemplo: imóveis comerciais, galpões industriais e terrenos. Sendo assim, o investidor pode ser remunerado tanto pelos rendimentos gerados pelos ativos do fundo, como também pela apreciação dos mesmos, com uma liquidez similar a investimentos de renda fixa ou variável, dado a possibilidade de alienar as quotas no mercado secundário. Lembramos que um bom planejamento financeiro envolve a alocação de riscos de acordo com o perfil do investidor (conservador, moderado, agressivo), bem como a diversificação de investimentos.

Escritura e Registro de Imóveis: entenda o que é cada uma delas?

Na hora de regularizar sua casa ou terreno, termos como escritura e registro de imóveis costumam confundir muito as pessoas. Isso ocorre porque a linguagem jurídica não é muito fácil para as pessoas que não estão ligadas ao meio.

Por isso, preparamos este manual básico para que escritura e registro de imóveis nunca mais causam confusão para você. Confira:

Qual a diferença entre Escritura e Registro?

Quando o assunto é a documentação imobiliária, nota-se que a grande maioria da população não sabe por onde iniciar, o que torna este assunto grande formador de dúvidas e a principal que está relacionada é qual o documento que, de fato, representa o imóvel, a escritura ou o registro?

Pense em uma determinada situação, onde estará vendendo o seu imóvel e necessita fazer a apresentação da documentação necessária para a comprovação da posse do imóvel. A primeira reflexão feita a cerca o local onde se guardou a tal escritura de compra e venda. Não que esta não tenha importância, mas o documento fundamental para a concretização de um negócio não é a escritura.

A escritura

A escritura de compra e venda é o documento feito em cartório, ou tabelionato por meio do oficial do cartório, conhecido como tabelião, declara a vontade das contratantes, os vendedores e compradores, onde a função do tabelião é colocar no papel todas as condições para a venda e compra serem efetivadas, tais como: o objeto que está envolvido, ou seja, o imóvel em questão; quem são os envolvidos, o vendedor e comprador; o preço proposto; qual será a forma de pagamento; quando será entregue as chaves da residência; entre outros. Tudo que foi escrito pelo tabelião pode ser posto na escritura pública de compra e venda.

Este documento possui duas funções importantes, sendo a primeira a efetivação do desejo das partes que estão envolvidas na negociação do imóvel, criando assim um título ao registro de imóveis; a segunda, e não menos importante, é a formalização de todas as obrigações que decorrem entre o vendedor e comprador, contudo se não for respeitado este documento, terá, obrigatoriamente, uma penalização.

A lei prevê diversas obrigações para o proprietário do imóvel, assim tendo, sempre que se compra ou vende um imóvel, o novo proprietário deve passar a deter as responsabilidades que antes eram do proprietário anterior. Contudo, a única forma de transferir definitivamente estas obrigações de proprietário será através do registro da escritura pública, juntamente com o cartório de registro de imóveis.

O registro em cartório

O cartório que faz o registro de imóveis é um trabalho responsável por manter em arquivo todo o histórico de todos os imóveis da região, sendo feito por intermédio das matriculas, que é um documento que cada imóvel possui, onde identifica-se por meio de um número de cartório. Neste documento ficam registrados todos os acontecimentos ligados ao imóvel, como: quem foi o proprietário inicial, quais são os atuais proprietários, qual o número de cadastro na prefeitura da cidade, se houve algum gravame, ou seja, hipoteca ou penhora.

Significa que ainda mesmo que tenha feito a escritura pública do imóvel, somente passará a ser propriedade, de acordo com a lei, do comprador, no instante que ele fizer registro desta escritura na matrícula do imóvel.

Este ponto é muito importante, pois está a grande diferença entre os dois institutos, sendo a escritura apenas a formalização da venda e faz a criação de um título para a transmissão da propriedade e por outro lado o registro é a transferência definitiva da titularidade do imóvel ao comprador e com ela estão escritas todas as obrigações correlação ao imóvel, como o pagamento do condomínio, ou até mesmo o IPTU, entre outros.

Este assunto ainda tem muito mais discussão a ser feita, pois possui inúmeras implicações que estão ligadas ao imóvel e traz consigo muitos conceitos envolvidos, o que torna interessante a busca pelo conhecimento destes dois documentos que são de grande importância no momento da compra e venda de um imóvel.

Fonte: Direitos Brasil