Ao analisar uma propriedade residencial, o foco estará nas pessoas e suas rotinas, como a proximidade com o emprego, existência de escolas, mercados, itens de lazer e outros. Mas ao escolher um imóvel para fins comerciais ou industrial, o foco estará não só nas pessoas, mas, tão importante quanto, no negócio e suas especificidades. Portanto, é primordial que sejam observados:
Zoneamento
A Lei de Zoneamento é parte do Plano Diretor, em que as diretrizes para o desenvolvimento da cidade são explanadas. Nela, é descrita a permissão para a construção e atividades nas ruas e áreas (moradias, comércio, indústrias etc.). Alguns exemplos dessas definições são:
- Bairro estritamente residencial;
- Predominantemente residencial, com algum comércio;
- Residencial com densidade média (são os centros de bairro). Permite comércio;
- Área de uso misto;
- Bairro industrial, com tolerância para comércio e indústrias;
- Área industrial. Não pode ter casas;
- Área de proteção de mananciais;
- Áreas especiais (parques e clubes estão nestas zonas);
- Área residencial com serviços.
Como dito, foram somente poucos exemplos, pois há várias outras deliberações. É fundamental dizer também que, em cada uma delas, há a equivalência da autorização para a ocupação do terreno/porcentagem de construção, gabarito (altura da edificação) e demais instruções para a organização do espaço urbano.
Topografia
É necessário saber se a posição, contornos, existências de mananciais, relevos, distâncias e outros aspectos do terreno são favoráveis para o tipo de estabelecimento a ser implantado, facilitando o planejamento e execução dos projetos e evitando altos gastos, atrasos ou a infeliz constatação de que a construção, adaptação ou reforma são inviáveis.
Infraestrutura
Energia elétrica, água, esgoto, gás, telefonia e internet são alguns itens de extrema importância para o sucesso de um negócio. Exemplos: se a indústria precisará de gás em seus processos e ainda não existe essa rede na área, os custos para tal serão enormes; se não há torres de telefonia ou satélites que propiciem um sistema de telecomunicação adequado, muitos planos poderão ser prejudicados.
Os transportes e a logística também são elementos da infraestrutura necessária. Esquemas variados e eficientes viabilizam o acesso tanto das pessoas que trabalham no local, quanto dos fornecedores de materiais e serviços e, claro, dos clientes. Igualmente, o escoamento da produção deve ter um fluxo ágil e fácil, proporcionando rapidez nas entregas e respectivas baixas de preços. Os principais modais dos transportes/ logística são:
- rodoviário;
- ferroviário;
- hidroviário;
- aéreo;
- dutoviário;
- infoviário.
Localização
Somando-se ao que vimos sobre a demanda e transportes, outras características devem ser consideradas quanto à localização do empreendimento, como:
- disponibilidade de mão-de-obra próxima;
- facilidade para aquisição e recebimento de matéria-prima;
- estacionamento para carros e bicicletas em número suficiente;
- concorrência ao redor;
- segurança;
- padrão do bairro;
- vizinhança compatível;
- previsão de crescimento;
- sazonalidade;
- incidência de sol e sombras;
- barulho e movimentação de carros que possam interferir negativamente.
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Gilberto Britto
CEO do Grupo Britto
