Em um trabalho técnico de avaliação de imóveis, com edificações e benfeitorias, quando não forem encontrados dados semelhantes ao avaliando (mesma tipologia), em quantidade suficiente, é possível lançar mão do método evolutivo, que é uma conjunção de métodos para auferir o valor do imóvel, onde:
valor do imóvel = (valor do terreno + custo de reedição da benfeitoria) x fator de comercialização
Confira a seguir o que cada termo desta fórmula representa!
Valor do terreno (amostras de mercado)
O valor de mercado do terreno é auferido através de comparação direta. A pesquisa de amostras de mercado pode levar em consideração terrenos vazios e/ou com edificações. No caso em que houver edificações, inicialmente, desconsidera-se o valor atribuído à benfeitoria. Para isso, identifica-se o valor de reprodução da benfeitoria e desconta-se a parcela referente a depreciação física da mesma.
Custo de reedição da benfeitoria (imóvel avaliando)
Aplica-se o mesmo processo descrito acima (ao desconsiderar o valor das benfeitorias das amostras de mercado), cuja fórmula segue:
custo da benfeitoria = custo de reprodução – depreciação física
onde:
· O custo de reprodução representa a área construída x custo unitário de construção;
· A depreciação física considera o estado de conservação e a idade.
Fator de comercialização
O fator de comercialização pode ser maior, menor ou igual a 1 e varia em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.
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Gilberto Britto
CEO do Grupo Britto
