Quando vamos avaliar um imóvel, seguimos um padrão, pegamos a metragem e o preço de três imóveis na mesma região e fazemos uma média. Agora temos um valor médio do metro quadrado daquela região e pronto, temos a avaliação do imóvel! Certo? Errado! Várias fatores influenciam para que este número esteja incorreto:
1º motivo: o valor do anúncio do imóvel é diferente do valor de venda;
2º motivo: ninguém sabe ao certo no Brasil por quanto um imóvel foi vendido;
3º motivo: corrupção;
4º motivo: o mercado.
Quando um imóvel está anunciado por um milhão de reais, normalmente ele é vendido por 800 mil reais, porém esta informação não é passada pelo proprietário, que muitas vezes não informa nem para os seus parentes mais próximos, quem diria para seus vizinhos ou para o mercado.
A sua avaliação não tem valor, mesmo que ela seja perfeita! Porque mesmo que você consiga chegar a um valor preciso para o seu imóvel captado, quem dirá o valor correto é o mercado! Significa que não interessa a sua opinião, a do seu cliente ou a minha, o que interessa é a opinião do mercado.
Isso acontece porque ninguém tem a menor ideia do preço de um imóvel, só o mercado, a demanda e a oferta! Mesmo nos EUA onde o preço dos imóveis tem uma variação mínima na hora da venda, o que importa é o que as pessoas que tem dinheiro estão dispostas a pagar por aquele imóvel.
A solução é você utilizar de ferramentas, normas, metodologias de avaliação para encontrar um valor de mercado do imóvel. Para chegar neste ponto você deverá provar com cálculos, planilhas e fórmulas o que você está apresentando.
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Gilberto Britto
CEO do Grupo Britto
