A avaliação de imóveis consiste no conhecimento do imóvel e na pesquisa detalhada da condição/estado de um imóvel. Ou seja, um bom corrector/engenheiro deve estar ciente das características positivas e negativas dos imóveis. Para, então, com a avaliação, ser possível definir um valor justo a ser pago pelo comprador.
Aspectos como localização, metragem e padrão do bem são analisados para a composição do valor. A avaliação do imóvel resulta da análise de inúmeras variáveis técnicas, mercadológicas e até sentimentais e pode divergir de acordo com o “personagem” que estipula o preço: a imobiliária, o banco ou o proprietário do bem.
Critérios
Os laudos de avaliação, geralmente utilizados pelos bancos nas operações de crédito, são emitidos por engenheiros, arquitetos ou corretores de imóveis. Eles são baseados na norma nº 14.653, parte dois, da ABNT, que define os critérios para a avaliação de imóveis urbanos.
Entre estes critérios estão as características do imóvel (metragem, número de cômodos, idade, vícios construtivos, padrão de acabamento, áreas comuns), do terreno (zoneamento, topografia, questões relacionadas ao meio ambiente) e da região onde está localizado (facilidade de acesso, transporte). Questões mercadológicas, como tendências do setor e à liquidez do bem, também são avaliadas.
Com os dados em mãos, o avaliador os compara com os de outros imóveis similares da região ou de áreas afins com o auxílio de softwares, que consideram as variáveis para compor o preço. Não há uma fórmula pronta, mas um padrão a ser seguido, pois existem muitas variáveis que podem interferir no valor final. Temos o suporte da tecnologia em conjunto com a avaliação visual para não incorrer em erros.
O comparativo com outros imóveis, incluindo os de sua base de dados, também é o método utilizado pelas imobiliárias para se chegar ao chamado “parecer de valor de mercado”.
Diferença nas avaliações pode dificultar aquisição do financiamento
O que muitas pessoas desconhecem, no entanto, é que para a obtenção do crédito o que vale não é o preço que o vendedor pede pelo imóvel, mas sim a avaliação que o banco faz dele.
Um apartamento, por exemplo, pode ser ofertado por R$ 300 mil pelo vendedor. Se na avaliação do banco o preço final ficar em R$ 250 mil, este será o valor que a instituição irá considerar para aprovar o crédito. Ou seja, além do valor da entrada – calculado pela diferença entre o preço do imóvel e o porcentual do teto estipulado pelo banco para o financiamento, de acordo com a modalidade de crédito e as regras de cada instituição. O comprador terá que desembolsar mais R$ 50 mil, neste exemplo, para cobrir a diferença entre as avaliações e contratar o crédito.
Assim, o cenário ideal é o de quando o preço de venda e o da avaliação realizada pela instituição financeira ficam o mais próximo possível, o que permite ao comprador dispor de menos recursos e garantir, se aprovada, a contratação do financiamento.
Avaliação “hipotética”
Nem só para a negociação de imóveis “reais” são feitas as avaliações. Também é possível se trabalhar com situações hipotéticas, como a da avaliação de uma área que receberá a construção de um empreendimento. Este estudo é utilizado, por exemplo, por construtoras que vão adquirir um terreno ou por proprietários que desejam vender uma área com potencial para incorporação.
