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Desde sempre, é notória a importância da formalização de instrumentos contratuais com redações técnicas, claras e concisas na garantia de segurança-jurídica e eficiência quanto à execução de seus termos. O que não é diferente nos negócios imobiliários.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1789863, reforçou a importância da cláusula resolutiva inserida no contrato compra e venda de imóveis, modificando seu entendimento a respeito da eficácia da redação do artigo 474 do Código Civil (“CC”), notadamente quanto a validade dos efeitos e força da referida cláusula resolutiva no contrato.

Anteriormente ao julgamento do recurso especial supra, apesar do artigo 474 do CC estabelecer, nestas palavras, que “a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito”, o STJ entendia pela necessidade decisão judicial para rescindir o contrato por falta de pagamento. Em síntese, isto obrigava o vendedor de um contrato de compra e venda de imóvel, por exemplo, ante à inadimplência do devedor, a ajuizar uma ação de rescisão contratual prévia — mesmo havendo a previsão legal e até mesmo contratual da cláusula resolutiva de pleno direito — e, concomitante, ajuizar a ação reintegratória de posse, e ter de esperar seu longo julgamento para retomar a posse do imóvel.

Alterando o entendimento até então consolidado, a Quarta Turma do STJ, de forma inovadora, entendeu que os contratos imobiliários, com cláusula resolutiva expressa, dispensam o ajuizamento de ação de rescisão contratual, desde que o credor constitua o devedor em mora com comunicado específico. Não sendo purgada a mora — leia-se: não sendo quitada a dívida ou apresentado caso fortuito ou força maior —, o contrato está rescindido de pleno direito, podendo o vendedor ajuizar somente a respectiva ação de reintegração de posse para retomada do imóvel.

Com efeito, apesar deste entendimento não ser unanimidade nos Tribunais Superiores, por certo, será seguido por grande parte dos juízos de 1º grau e dos Tribunais de 2º grau. Por meio desse novo entendimento, a Quarta Turma amplia a força do contrato nas operações imobiliárias, simplifica o procedimento de reintegração de posse e confere celeridade à execução dos pactos, dando concreção ao princípio da intervenção mínima do Estado nas relações particulares.

Evidentemente, cabe salientar que a referida alteração do entendimento não impede o devedor de buscar a via judicial para discutir a rescisão do contrato, seja para manter o pacto e parcelar a dívida, seja para requerer a restituição dos valores pagos até então. Por certo, será necessário apurar a viabilidade de discutir judicialmente a rescisão, mediante análise de assessoria jurídica especializada.

Autor do artigo: David Segóvia – Acadêmico da área de Direito Empresarial do VMS Advogados.

 

Autor do Post: David Segóvia