Desde o início da vigência da NBR 15575 em 2013, foram várias as preocupações do mercado com relação ao aumento de custo de construção para o atendimento da Norma. Hoje, mais de 10 anos depois, o que mais preocupava o Incorporador, como custos com medições, simulações e ensaios, estão perfeitamente absorvidos no custo de obra.
Porém, questões de definições de Projeto e também de Metodologias Construtivas, se não tratadas corretamente, ainda geram custos não previstos, que em nenhum padrão de obra é desejável.
Nas obras de médio-alto e alto padrão, a maioria desses custos pode ser absorvido, embora saibamos que sai do lucro do incorporador, mas no segmento econômico, tange a viabilidade do empreendimento.
Colocando em números 3 casos e seus respectivos números:
- Imaginando que na vistoria de entrega no empreendimento detectou-se a falta de algumas placas de sinalização obrigatória.
Uma placa custa em média R$25,00 a R$30,00, ou seja, um custo desprezível mesmo que com a obra acabada.
- Obra entregue de um edifício de 24 pavimentos (exemplo real), e o perito contratado pelo Condomínio detecta um erro no corrimão da escada de segurança. Item claramente inegociável, gerou a retirada, reforma e recolocação do corrimão, um custo de R$ 42.000,00 (valores de 2016).
- Empreendimento de alto padrão, concebido com fachada em cores escuras em Zona Bioclimática 8, e comercializado sem análise do Desempenho Térmico (exemplo real)
Para garantia do Desempenho Térmico sem mudança da fachada seria necessário a utilização de uma argamassa térmica.
Custo da argamassa térmica = R$ 12,00/kilo
Custo da argamassa normal = R$ 4,71/kilo
Mesmo sendo um empreendimento de médio padrão, o custo, 3 vezes mais que o previsto, já teria um impacto grande no orçamento da obra.
Os exemplos acima nos mostram 3 tipos de situação onde MITIGAR os problemas na fase de Projeto é imprescindível para garantir o custo da obra. E dentro desses exemplos, temos o que extrapola o custo e leva o empreendedor para a seara imprevisível das demandas dos clientes, condomínios até a judicialização.
Ou seja, enquanto sabemos o quanto vamos pagar lá na frente, caso seja necessário, o problema está sob controle. Quando não sabemos, não há limite previsível.
Por exemplo: caso o edifício do exemplo 3, fosse construído sem a argamassa térmica, e pós ocupação houvesse uma demanda comprovada do Não Desempenho Térmico da Edificação, qual seria a solução:
- Refazer a fachada – Impacto considerável no caixa do Incorporador;
- Indenização – Onde o valor que se pretende sempre é muito distante do valor que se quer pagar.
Mitigar problemas ainda é a melhor opção para controlar os custos de obra, e no que se refere à Desempenho, ainda mais.
Imaginem como seria uma negociação de obra entregue sobre as questões acústicas dentro da unidade residencial…. refazemos as paredes????
Irina Aibara
arquiteta
